[부동산 경매] 2. 부동산 경매 진행 절차

이번에는 부동산 경매 진행 절차를 9단계로 나눠 자세히 살펴보겠습니다. 경매에 대한 대략적 흐름으로 이해하시면 좋을 것 같습니다.

step 1. 경매 신청 및 개시 결정

채권자가 경매신청을 하면 법원은 개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할등기소를 통해 등기기록상 경매개시결정 사실을 기입합니다. 그리고 법원은 경매개시결정 정본을 채무자와 소유자에게 송달합니다..

 

step 2.  배당요구종기 결정·공고

 

매각할 부동산이 압류되면, 집행법원은 채권자들이 배당요구(권리신고)를 할 수 있는 기간(통상 2~3개월)을 정합니다. 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 7일 안에 개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원경매공고란 또는 게시판을 통해 알려줍니다.

 

step 3.  매각의 준비

법원은 집행관에게 부동산의 현황 및 점유관계, 현재 점유하고 있는 자의 권원, 임대차 관계 등을 조사한 후 보고서 제출을 하도록 합니다. 아울러 감정평가사가 제출한 평가액을 참고하여 최저매각가격을 결정합니다.

 

step 4.  매각방법 등의 지정•공고•통지

법원은 두 가지 입찰 방법 중 하나를 정해 매각기일 등을 지정하여 알려주는데, 기일입찰은 매수신청인이 매각장소에서 매각기일에 입찰표를 제시하는 방식이고, 기간입찰은 지정한 기간 내에 직접 또는 우편으로 매각 방법입니다.

 

step 5.  매각의 실시

기일입찰은 미리 정한 날짜와 장소에서 입찰을 하여 최고가매수신고인, 차순위매수신고인을 정합니다. 기간입찰은 입찰기간동안 입찰봉투를 접수하여 보관했다가 기일에 입찰봉투를 개봉하기에 별도의 입찰을 실시하지 않습니다.

 

step 6.  매각결정기일

법원은 최고가매수신고인으로 선정된 응찰자에게 매각을 허가할지의 여부를 결정·선고하는데, 이해관계인은 법원의 결정이 선고된 날로부터 7일 이내에 즉시항고를 할 수 있습니다.

 

step 7.  매각대금의 납부

 

매수인은 납부기한(허가결정일로부터 1개월)내에 보증금을 제외한 대금을 납부합니다. 만약 납부기한까지 매각대금을 납부하지 않는 경우 법원은 차순위매수신고인에게 허가결정을 하고 차순위신고인이 없는 때에는 재매각을 명하도록 규정되어 있습니다.

 

step 8.  소유권이전등기촉탁 및  인도명령

 

매수인이 필요서류(매각허가결정 등본, 등기촉탁서 부본 등)를 제출하면 법원은 소유권이전등기와 미인수권리에 대한 말소등기를 등기관에게 위임합니다.

step 9.  배당절차

 

법원은 이해관계인과 채권자에게 배당기일을 알려야하고 통지받은 자는 7일 이내에 채권계산서를 제출합니다.