수도권 및 서울 신축 아파트 계약포기·미분양 속출…대출규제와 고분양가 영향

최근 수도권과 서울에서 분양한 신축 아파트들이 높은 청약 경쟁률을 기록하고도 계약 포기와 미분양이 속출하고 있습니다. 주요 원인으로는 고분양가와 대출 규제가 꼽히고 있으며, 특히 중대형 평수에서 이러한 현상이 두드러지고 있습니다.

1. 주요 사례: 수도권 및 서울 신축 아파트 계약 포기 사례

(1) 평촌자이 퍼스니티 (경기 안양)
• 분양 경쟁률: 13.1대 1 (299가구 모집, 3919명 접수)
• 결과: 청약 당첨자 일부 계약 포기, 무순위 청약 진행 (2023년 12월 24일)
• 분석: 높은 경쟁률에도 불구하고 계약 포기 사례 발생

(2) 아크로 베스티뉴 (경기 안양)
• 분양 경쟁률: 평균 5.6대 1
• 결과: **본계약 체결률 43%**로, 절반 이하 수준
• 전용 84㎡ 계약률 **22%**에 그쳐 12월 17일 무순위 청약 진행
• 분양가: 3.3㎡당 4500만원 (안양 역대 최고가)

(3) 서울원 아이파크 (서울 노원구)
• 분양 경쟁률: 평균 14.9대 1
• 결과: 전용 105㎡ 이상 대형 평수 미달
• 전용 84㎡ 일부 계약 포기 발생 → 예비입주자 추첨 및 무순위 청약 진행 예정
• 분양가: 전용 84㎡ 최고 14억1400만원

(4) 더샵 퍼스트월드 (서울 중랑구)
• 분양 경쟁률: 평균 9.3대 1
• 결과: 전용 98㎡ 일부 미달 발생
• 분양가: 전용 98㎡ 최고 15억6900만원

2. 미분양 및 계약 포기 주요 원인 분석

(1) 고분양가 논란
• 평촌자이 퍼스니티: 3.3㎡당 4500만원
• 서울원 아이파크: 전용 84㎡ 최고 14억1400만원
• 더샵 퍼스트월드: 전용 98㎡ 최고 15억6900만원

고분양가로 인해 인근 신축 급매물과의 가격 경쟁에서 불리한 위치에 놓였습니다.
박지민 월용청약연구소 대표는 **“분양가가 너무 높아 신축 급매를 사는 것이 더 유리하다”**는 인식이 퍼졌다고 분석했습니다.

(2) 대출 규제 강화 (LTV·DSR)
• 대출 규제:
• LTV (주택담보대출비율) 및 DSR (총부채원리금상환비율) 강화
• 15억 이상 아파트 대출 불가 정책
• 영향:
• 고분양가 아파트의 대출 한도 제한 → 계약 포기 증가
• 현금 동원력 부족한 청약자들의 계약 포기 사례 증가

(3) 중대형 평수 수요 부족
• 전용 105㎡ 이상 대형 평수에서 미달 사례가 빈번.
• 원인:
• 수요 부족: 중대형 평수는 소형 평수 대비 수요가 적음.
• 고가 아파트의 자산 부담: 넓은 평수일수록 가격이 비싸 대출 규제 영향이 큼.

(4) 지역적 요인
• 서울 외곽지역:
• 서울원 아이파크 (노원구)
• 더샵 퍼스트월드 (중랑구)
• 특징:
• 서울 내에서도 외곽 지역으로, 향후 시세 상승 기대감이 낮음.
• 고가 아파트일 경우, 투자 매력도가 떨어짐.

3. 무순위 청약이란?
• 정의: 청약 당첨자가 계약을 포기하거나 미달이 발생한 경우, 잔여 가구를 대상으로 다시 청약을 받는 제도.
• 특징:
• 청약 통장 불필요
• 주택 소유 여부와 무관
• 기존 청약 당첨 이력도 무관
• 최근 무순위 청약 실시 단지:
• 평촌자이 퍼스니티 (2023년 12월 24일)
• 아크로 베스티뉴 (2023년 12월 17일)

4. 향후 전망 및 전문가 의견

(1) 미분양 지속 가능성
• 전문가 진단:
• 박지민 월용청약연구소 대표: **“고분양가와 대출 규제 때문에 2024년 상반기까지 미분양이 이어질 가능성이 크다”**고 진단.

(2) 대출 규제 완화 여부 주목
• 대출 규제 완화 가능성:
• 금융당국이 LTV 완화를 고려하고 있지만, 고가 주택에 대한 규제는 유지될 전망.

(3) 청약자 전략 변화
• 투자 성향 변화:
• 급매물 중심의 매수 전환
• 안정적인 기존 아파트 매입 선호

5. 결론: 청약 경쟁률과 실제 계약 성사율의 괴리 심화

최근 수도권과 서울에서 청약 경쟁률은 높으나 실제 계약 체결률이 저조한 현상이 두드러지고 있습니다.
이는 고분양가, 대출 규제, 중대형 평수 수요 부족 등이 복합적으로 작용한 결과입니다.

향후 주택 시장 관전 포인트:
• 대출 규제 완화 여부
• 분양가 조정 가능성
• 미분양 해소를 위한 건설사들의 정책 변화

분양 시장이 안정화되기 위해서는 분양가 현실화와 규제 완화가 동시에 필요할 것으로 보입니다.